ALGUNOS FACTORES QUE INFLUYEN PARA DETERMINAR EL PAGO INICIAL, PLAZOS Y TASAS DE INTERÉS:

• Su nacionalidad.
• Estatus legal en los Estados Unidos.
• Si tiene un Historial de Crédito en el País.
• Sus ingresos y cuentas bancarias.

Conseguir una hipoteca

En el sur de la Florida, cerca del 52% de los compradores, pagan en efectivo para hacer el proceso mucho más fácil y más rápido pero con las tasas hipotecarias tan bajas que oscilan entre un 4.5% 6% comparadas con las que ofrecen sus países de origen, muchos optan por financiar su compra.

Requisitos para obtener una hipoteca

1. Dependiendo de la nacionalidad del comprador, se requiere un visado. Todo usuario extranjero necesita presentar copia de su pasaporte con una visa de turista vigente B 1 ó B 2.
2. Tener disponible mínimo el 20% 30% del valor de la vivienda como pago inicial en casas unifamiliares.
3. Por lo menos el 30% 50% del valor de la propiedad como pago inicial en Apartamentos/Condominios y Town Homes.
4. Prueba de ingresos:
   • Estado de cuenta bancario.
   • Cartas de referencia de su institución bancaria o de crédito.
   • Dos formas de identificación.
5. Otros requisitos comunes:
   • Número de seguro social.
   • Declaración de impuestos.
   • Forma W2.
   • Estado de cuenta de los últimos 6 meses.
   • Prueba de empleo.
   • Últimos 2 años de residencia.
   • Balance personal.

Costos de los préstamos

Los costos de obtención de un préstamo varían de una institución a otra y de la utilización de un corredor de hipotecas (Mortgage Broker). Podemos aplicar los siguientes lineamientos:

1. Directo con un banco local suele ser más económico, sin embargo, estará limitado a los productos específicos de esa organización.
2. El uso de un corredor de hipotecas es muy común y a pesar de tener generalmente un costo superior que ir directo a una institución financiera, tendrá una posibilidad de opciones mucho más amplia.
3. Los intereses varían, entre otras cosas, según el historial de crédito, ingresos mensuales, deudas y cuentas bancarias. En caso de clientes que no tengan crédito establecido, generalmente tendrán un interés mayor.
4. El pago inicial varía según:
   • El tipo de propiedad que se esté adquiriendo
     1. Casa/Vivienda Unifamiliar: Pago de entrada es menor (entre el 10% 20%)
     2. Townhouses: Inicial mayor que las casas (20% 30%)
     3. Condominios: Es el pago inicial más grande (40% 50%)
   • Nacionalidad:
     1. Extranjeros sin crédito establecido en Estados Unidos, necesitan generalmente, un mínimo del 30% de inicial y esta cantidad irá aumentando según el tipo de propiedad que

¿Qué hacer antes de aplicar para un préstamo?

1. Obtenga su reporte de crédito ANTES de solicitar el financiamiento para tener tiempo de arreglar errores o problemas en el historial.
2. Planifique cuánto puede dar de inicial y considere también los costos de cierre.
3. Busque la mejor tasa de interés PERO tome en cuenta los otros términos del préstamo.
4. Compare presupuestos.
5. Solicite un Estimado de Buena Fé (Good Faith Estimate).

¿Qué NO hacer antes de aplicar para un préstamo?

1. Realizar compras grandes a través de su crédito.
2. Mover dinero importante de las cuentas.
3. Solicitar cualquier tipo de préstamo para comprar un auto, un bote, nuevas tarjetas de crédito, etc.
4. Cambiar su lugar de residencia principal.
5. Abrir o cerrar cuentas bancarias.

¿Cómo estimar el pago mensual total al financiar una propiedad?

Los gastos mensuales más importantes para calcular la cantidad total a pagar son:

1. Hipoteca (principal e interés).
2. Seguro (inundación, accidentes, huracanes).
3. Seguro contra terceros (opcional).
4. Condominio/Costos de mantenimiento y Asociación (Maintenance fee/Home Owners
5. Impuestos sobre la propiedad (Property Taxes).

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Jester Niño
Asesor Inmobiliario Internacional
C5 | EXP Realty

¿Qué es una inspección?

Es una evaluación , primordialmente ocular, acerca de la condición física de la propiedad, realizada por un profesional.

El objetivo del inspector es identificar deficiencias en sistemas , posibles peligros y vida útil de los componentes de una vivienda.

El resultado de la inspección será emitido en un reporte con fotos y estimados del valor de las reparaciones y/o reemplazos.

¿En Cuándo se realiza?

En el sur de la Florida, se establece una cláusula en el contrato con el tiempo en el cual el comprador tiene derecho para realizar dicha inspección y tomar decisiones. Este ciclo suele ser entre 5 y 15 días.

¿Por qué es importante la inspección?

Como vendedor debe tener en cuenta la importancia de esta comprobación en las propiedades, ya que el negocio estará sujeto al resultado de ésta.

Una vez recibido el reporte , el comprador decidirá durante el tiempo establecido en el contrato, si desea continuar , cancelar o negociar la transacción.

Por lo tanto es de suma importancia que el vendedor prepare su propiedad para tener un resultado positivo ya que un inspector certificado evaluará, entre otros, los siguientes aspectos:

1. Estructura: Las bases y el marco de la casa.
2. Exterior: Condición de la acera , rampas , escalones , ventanas y puertas .
3. Techado: Tendrá en cuenta los años , las condiciones , sistemas de drenaje , la situación o estado de las tejas y de la chimenea.
4. Tuberías: Comprueba el suministro de agua y drenaje , calentador de agua , bomba de salida y almacenamiento de combustible. También incluye la presión del agua, tuberías, manchas de óxido y la corrosión.
5. Electricidad: Examina que hayan sido instalados de manera segura cables de servicio, paneles, interruptores, seccionadores, fusibles y enchufes.
6. Calefacción: Revisa sistema de conductos de ventilación y chimeneas.
7. Aire Acondicionado: Incluye el sistema de refrigeración del hogar , equipos y fuentes de energía.
8. Interiores: Comprueba si hay fugas en las tuberías , daños por insectos , por agua y defectos de construcción, entre otros. El exceso de humedad produce moho y otras afectaciones.
9. Ventilación:  Aislamiento Un aislamiento adecuado y la ventilación , evitan pérdida de energía eléctrica.

Es recomendable que realice las reparaciones menores y mejoras que estén a su alcance para evitar una cancelación de contrato.

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Jester Niño
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Una manera inteligente de preservar los ahorros es contratando pólizas de seguros para proteger la propiedad , los énseres y a terceras personas en un eventual siniestro.

¿DE QUÉ ME PROTEGE EL SEGURO?

Existen diferentes pólizas, sin embargo, las coberturas más importantes para la protección de la propiedad son:

• La estructura interna y/o externa.
• Objetos personales.
• Daños a terceras personas (accidentes dentro de la propiedad).
• Afectaciones a otras propiedades (en caso de condominios).

¿QUÉ SEGURO NECESITO?

Existen muchas variaciones y no todos los propietarios necesitan o buscan el mismo tipo de cobertura. Por lo tanto, es conveniente precisar la garantía de la póliza, sus restricciones y exclusiones para cubrir sus eventuales riesgos.

Los tres elementos más importantes para tomar la decisión del tipo de protección que necesita, son:

• Uso de la propiedad:
  • Inversión con el objetivo de rentar:
    1. Responsabilidad civil:
       • Protege contra acciones legales y gastos médicos en caso de que alguien resulte herido en su propiedad.
       • Protección contra daños a otras propiedades
       • Objetos personales y la parte interna de la propiedad (paredes, techos, instalaciones eléctricas, aparatos o aire acondicionado)

• • Residencia principal:
    1. Objetos personales y la parte interna de la propiedad (piso, paredes, techos, instalaciones eléctricas, aparatos o aire acondicionado).

• Ubicación
  • Si se encuentra en área de inundación (requerido por el gobierno y por las compañías de financiamiento)
  • En zona propensa a huracanes (puede ser una póliza opcional)

• Tipo de Propiedad
  • Casa y Town Homes:
    1. Protección estructural, inundación, catástrofe y huracanes
  • Condominio:
    1. Usualmente los edificios tienen una póliza general (Master Policy) que cubre la estructura y áreas comunes contra inundación y desastres
       • Objetos personales y la parte interna de la propiedad (piso, paredes, techos, instalaciones eléctricas, aparatos o aire acondicionado).

• Número de Propiedades
  • Si posee varias propiedades, tiene la opción de utilizar seguro “paraguas”(Umbrella Insurance) que proveen cobertura adicional por encima de los límites y permiten segregar el costo de la póliza.

FORMAS DE REDUCIR EL COSTO DE A PÓLIZA

1. Incremente su deducible. Como propietario, usted puede ahorrar si aumenta la cantidad de dinero que debe pagar antes de que la aseguradora cubra una demanda. Naturalmente esta es una de las formas más comunes para mantener bajo el costo del seguro pero recuerde que es una manera magnífica de ahorrar mientras tenga el efectivo para pagar cuando sea necesario.
2. Instale un sistema de alarma. Las compañías de seguro ofrecen descuentos por tener un sistema adecuado de alarma.
3. Trate de saldar por su cuenta accidentes menores pues los reclamos frecuentes son causa determinante para que las aseguradoras fijen un valor más alto a las primas.

No olvide pedir la asesoría de un agente de seguro al momento de adquirir su propiedad y si ya lo hizo, nunca es tarde para evaluar las condiciones, términos y cobertura de su póliza.

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Jester Niño
Asesor Inmobiliario Internacional
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Establezca la pauta correcta de arrendamiento

• • En este tipo de propiedades, su ingreso principal es la fórmula de alquiler, porlo tanto asegúrese de estimar y establecer un precio justo y atractivo para que pueda ocuparla de inmediato.
  • Tenga en consideración los recientes comparables de mercado que le darán el valor real de renta de su propiedad.
  • Concentre su mayor interés en las propiedades que se lograron rentar y no a las que siguen disponibles. Si no tiene acceso a esta información, es recomendable buscar la asesoría de un corredor experto.
  • Si quiere alquilar $100 por encima del mercado, esto puede hacer que la unidad pase meses sin rentarse, lo cual a la larga genera pérdidas financieras mayores.

El mercado de renta no tiene una relación directa al mercado de compra

• • Es muy común escuchar a los clientes decir que deben subir la renta porque los gastos de mantenimiento y administración en los condominios han aumentado, porque se han hecho reparaciones o simplemente porque el valor de las propiedades de compra/venta también se han incrementado. Por favor tenga en cuenta que los precios que pagan los inquilinos no tienen una relación directa con los gastos del dueño, estos precios corresponden a un mercado bien específico de renta en una ciudad, comunidad o edificio.

Considere renovar contratos

Si bien es cierto que hay varios elementos a tener en cuenta a la hora de renovar el contrato, desde el punto de vista financiero, esta suele ser la mejor decisión, con la renovación estaría evitando costos tales como:

• Mejoras a la propiedad para ubicarla de nuevo en el mercado tales como pintura, limpieza , alfombras nuevas entre otras cosa
• iempo en conseguir clientes , precalificarlos , negociar contrato y fase de aprobación de la asociación que suele traducirse en semanas o meses sin generar ingresos
• La comisión para el agente de bienes raíces puede ser mayor en un primer contrato que en renovaciones . Al inicio del contrato suele ser una retribución equivalente a un mes de renta y en renovaciones pueden ser negociables .

Si el inquilino es bueno, trate de mantenerlo

• Uno de los elementos más delicados de la renta es la relación con las personas que viven en la propiedad. Si pagan a tiempo, mantienen bien la casa, no molestan constantemente por reparaciones menores y no se reciben quejas de los vecinos ni de la asociación, son excelentes candidatos para renovar y mantenerlos contentos.
• Es muy común como dueño insistir en aumentar la renta y estar dispuesto a salir de buenos inquilinos por no lograr un acuerdo en el incremento, sin embargo, antes de hacer esto, siempre piense que es una lotería saber cómo será su próximo arrendatario.

Evaluar al inquilino

Algunos aspectos a considerar:

1) Prueba de ingresos: Solicite un documento donde demuestre que podrán cubrir los pagos de la propiedad, tales como:

1. Últimos recibos de sueldos o ingresos (W2 o 1099).
2. Últimas declaraciones de impuestos.
3. Estado de cuentas bancarias.

2) Reporte de crédito:

1. Solicite un reporte de crédito para ver el historial de cómo ha pagado sus cuentas. En Estados Unidos puede utilizar esta referencia:
   • Menos de 579 (malo). 20% más bajo de la nación.
   • 580 a 669 (justo). Menos del promedio de la nación.
   • 670 a 739 (bueno). Promedio de la nación.
   • 740 a 799 (muy bueno). 40% de la nación.
   • 800 o más (excepcional). 20% más alto de la nación.
2. Debemos destacar que si la persona es extranjera y no tiene número de seguro social no tendrá reporte de crédito
3. Es importante determinar en el reporte si ha tenido algún tipo de desalojo

3) Reporte Policial:

Proporciona tranquilidad saber que esta persona no tiene ningún antecedente policial. Es un trámite muy fácil y rápido de conseguir.

4) Referencias de antiguos propietarios donde ha vivido la persona:

Puede ser una carta, o pedir la información en la planilla de aplicación donde indique el teléfono de manera que podamos llamar y obtener referencias. Si bien son recomendaciones telefónicas, nos dan una importante información.

5) Recuerde también que si la propiedad se encuentra en un condominio el cual necesita aprobación antes de que su inquilino se mude, la persona también pasará por ese filtro lo cual le dará a usted doble protección pero no por eso debemos dejar de solicitar todo lo anterior para nuestra seguridad y también para la de nuestra inversión.

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Jester Niño
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¿Cómo puede afectar la venta de una propiedad ?

Explicar desde la perspectiva de una transacción inmobiliaria, no desde la contabilidad. Puede afectar fondos recibidos en el cierre, documentación y coordinación entre las partes. La aplicación concreta depende de la transacción y debe revisarse profesionalmente.

¿De qué manera funciona?

En el momento del cierre de una transacción por debajo de $1,000,000 al vendedor se le aplicará una retención del 10% sobre el precio de venta y del 15% si el precio de venta es por encima de $1,000,000. Por ejemplo, un inversionista extranjero vende una propiedad por US$350,000 el agente de cierre de la transacción (compañía o abogado que tramita el título) retendrá US$35,000 en una cuenta especial llamada depósito en custodia (Escrow Account), hasta que el inversionista extranjero presente su declaración de impuestos sobre ingresos en enero del año calendario siguiente al cierre de la venta.

¿Cuál es la diferencia entre impuesto y retención?

Retención es el mecanismo mediante el cual el fisco (IRS) obliga al individuo o compañía extranjera a presentar su declaración para determinar si existe ganancia o pérdida en la transacción.

Una vez se realice la declaración y el IRS determine el monto a establecer como impuesto, el diferencial entre la retención y el impuesto es reintegrado al vendedor.

¿Por qué conviene prepararse antes del cierre?

Esta es la sección más alineada contigo. Explicar que identificar el tema con anticipación permite coordinar al comprador, title/closing agent y los profesionales fiscales o legales correspondientes, evitando descubrir el asunto al final de la operación.

Nuestro papel como asesores inmobiliarios

Nuestro trabajo como asesores inmobiliarios no es determinar tus obligaciones fiscales ni sustituir la orientación de un abogado o profesional fiscal. Nuestra función es ayudarte a comprender cómo este tipo de consideraciones puede formar parte de una transacción inmobiliaria, anticipar los pasos que pueden afectar el proceso de venta y coordinar, cuando corresponda, con los profesionales adecuados.

De esta manera, podemos acompañarte durante la operación manteniendo cada aspecto del proceso en manos del profesional correspondiente.

NOTA LEGAL:

Las disposiciones de la FIRPTA son complicadas y requieren la pericia de un abogado de bienes raíces o contador público que pueda llenar las solicitudes adecuadas y evaluar las potenciales implicaciones. En ningún momento debe tomarse ésta información como asesoría.

¿Estás considerando vender una propiedad en Miami o el sur de Florida?

Cada operación tiene circunstancias diferentes. Podemos ayudarte a evaluar la propiedad, tus objetivos y el proceso de venta, coordinando con los profesionales correspondientes cuando existan aspectos fiscales o legales que deban ser evaluados.

AGENDA UNA CONSULTA 

Jester Niño
Asesor Inmobiliario
Miami & Sur de Florida
eXp Realty