¿A quién afecta el FIRPTA?

FIRPTA puede impactar a cualquier individuo extranjero no residente y a las compañías extranjeras no consideradas corporaciones nacionales. Desde el punto de vista impositivo (declaración de impuestos) cuando una persona no reside o una corporación o sociedad extranjera vende una propiedad dentro de los Estados Unidos de Norteamérica, estará sujeta a las disposiciones del FIRTPA.

¿De qué manera funciona?

En el momento del cierre de una transacción por debajo de $1,000,000 al vendedor se le aplicará una retención del 10% sobre el precio de venta y del 15% si el precio de venta es por encima de $1,000,000. Por ejemplo, un inversionista extranjero vende una propiedad por US$350,000 el agente de cierre de la transacción (compañía o abogado que tramita el título) retendrá US$35,000 en una cuenta especial llamada depósito en custodia (Escrow Account), hasta que el inversionista extranjero presente su declaración de impuestos sobre ingresos en enero del año calendario siguiente al cierre de la venta.

¿Cuál es la diferencia entre impuesto y retención?

Retención es el mecanismo mediante el cual el fisco (IRS) obliga al individuo o compañía extranjera a presentar su declaración para determinar si existe ganancia o pérdida en la transacción.

Una vez se realice la declaración y el IRS determine el monto a establecer como impuesto, el diferencial entre la retención y el impuesto es reintegrado al vendedor.

¿Se puede evitar esta retención?

Es muy importante dar la atención y planificación adecuada a este punto, de manera que no existan sorpresas negativas a la hora del cierre.

Comprar a nombre personal o a nombre de una compañía es uno de los elementos más importantes en la aplicación del FIRPTA. Sin embargo, no sólo es el tipo de estructura jurídica si no la constitución interna la que podría hacer la diferencia. Por otra parte FIRPTA es solamente uno de los factores a tomar en cuenta, por lo tanto es muy importante conocer las ventajas y desventajas de las diferentes estructuras de compra (LLC, S Corp. Trust, Inc.) y otras.

¿Cómo afecta a los compradores?

Como comprador debe asegurarse que se realice la retención en caso de que el vendedor sea individuo extranjero no residente o compañía extranjera no considerada corporación nacional, en caso contrario podría ser responsable de pagar esa retención.

Por otra parte, es importante como comprador extranjero se asegure de crear la estructura legal más efectiva para lidiar con esta retención en el caso futuro de la venta.

NOTA LEGAL:

Las disposiciones de la FIRPTA son complicadas y requieren la pericia de un abogado de bienes raíces o contador público que pueda llenar las solicitudes adecuadas y evaluar las potenciales implicaciones. En ningún momento debe tomarse ésta información como asesoría

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Jester Niño
Asesor Inmobiliario Internacional
C5 | EXP Realty

Costos de cierres más frecuentes para el vendedor

1. Balance de Hipotecas: El balance del préstamo existente , saldo de la segunda hipoteca y líneas de crédito sobre la vivienda.
2. Cuota a Pagar del Préstamo: Tasa administrativa cobrada por el prestamista para pagar el préstamo.
3. Liberación de Deudas: Dinero que se adeuda a los contratistas y/o por sentencias judiciales o impuestos a la propiedad . Estas cantidades deben ser pagadas antes del cierre
4. Penalidad por Pago Adelantado: Algunos préstamos tienen penalidad por el saldo temprano de la deuda.
5. Tasas de Registro: Tasas a pagar para documentar que las deudas han sido pagadas en su totalidad.
6. Comisiones: Los honorarios pagados a los corredores inmobiliarios involucrados en la transacción. Generalmente el 6% del precio de venta y pagado en su totalidad por el vendedor.
7. Honorarios del Notario: Los honorarios cobrados por el notario para verificar la identidad de los que firman el documento.
8. Costos por Fideicomisos: Remuneración de intermediario entre el comprador y el vendedor que maneja el dinero. Los agentes de custodia reciben el dinero de la entidad crediticia , pagan todos los costos , recaudan depósitos y distribuyen el producto al prestamista vendedor.
9. Costos por búsqueda de título: La prueba de que el vendedor tiene el derecho legal de vender la casa. Las compañías de título buscan en los registros públicos y producen un compromiso de seguro que indica que el vendedor es propietario de la casa e indica los detalles de cualquier gravamen u otros derechos que afectan el título a la casa.
10. Concesiones del Vendedor: Importe que el vendedor se compromete a conceder con el fin de ayudar al comprador a pagar sus costos de cierre.
11. Reparaciones: Trabajos que el vendedor debe completar , en caso de que hayan sido asignados antes de la venta , ya sea como resultado de la negociación del comprador o como condición del prestamista.
12. Garantía Sobre La Casa: Plan de protección para el primer año del comprador en la vivienda.
13. Garantía sobre Termitas: Documentación utilizada en algunas partes del país que indica que la casa está libre de termitas.

¿CÓMO ESTIMAR LOS COSTOS DE CIERRE?

Para efectos prácticos los gastos de cierre para el vendedor pueden estimarse de la siguiente forma:

• 1.5% sobre el precio de venta MÁS.
• Impuestos sobre la propiedad (Property Taxes) acumulados hasta la fecha del cierre MÁS.
• Hipotecas y/o líneas de crédito que existan sobre la propiedad MÁS
• Comisiones generalmente hasta el 6% sobre el precio de venta.
• Su Agente Inmobiliario esta mas familiarizado con los costos de cierre de un vendedor en su ciudad y podra entregarle un documento detallado con los calculos aproximados teniendo en cuenta el precio de venta y la fecha estimada de cierre.

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Jester Niño
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1. Incumplimiento del sistema jurídico local 

Muchos inversionistas y corredores de bienes raíces pueden conocer algo del sistema jurídico, sin embargo, en la aplicación de las leyes es donde se cometen errores que terminan traduciéndose en pérdida de tiempo y dinero. Por ejemplo ¿en qué casos se aplica la ley? cuántos días concede esta ley? También es necesario saber cuándo y cómo entregar aviso de:

• Pago o entrega de la unidad.
• Violación de contrato con opción a modificar.
• Violación de contrato con terminación del mismo.
• Perturbación a los vecinos.

De la misma forma, antes de iniciar algún procedimiento legal para desocupar la propiedad, se debe cumplir con diferentes pasos y notificaciones, lo cual puede significar meses de retraso en el proceso por eso recomendamos tener un abogado especialista en este tipo de situaciones.

2. Precalificación de inquilinos

Precalificar los potenciales inquilinos es uno de los procesos más importantes en este negocio y muchos dueños lo pasan por alto. A pesar del impacto negativo de tener la propiedad vacía , aceptar un inquilino no precalificado suele traer mayores gastos y dolores de cabeza a largo plazo . Establezca un sistema de precalificación y siga ese método siempre como rutina . Es importante que tenga en cuenta las regulaciones locales (Fair Housing Laws) sin embargo, los elementos más comunes de precalificación son:

• Antecedentes penales
• Reporte de crédito
• Referencias de arrendadores anteriores
• Referencia laboral
• Referencias personales
• Tiempo promedio que ha vivido en cada propiedad

3. Desconocimiento de las regulaciones locales

La mayoría de las demandas contra propietarios resultan de violaciones al sistema jurídico que protege a los potenciales inquilinos contra discriminación (Vivienda Justa Fair Housing). A pesar de esto, muchos propietarios prestan poca atención a las regulaciones ya que utilizan sentido común para no discriminar y lamentablemente el sentido común muchas veces viola las regulaciones establecidas en la ley. Siempre tenga en cuenta que el sistema norteamericano se presta para demandas y es muy común ver publicidad impulsando a las personas a que contacten un abogado si siente que de alguna manera fue discriminado.

Estas regulaciones aplican no sólo para la precalificación del posible inquilino, si no durante la relación arrendador/arrendatario, por lo tanto, no hay que tener miedo del sistema, solo entenderlo, respetarlo y cumplirlo.

Dentro de las regulaciones, está prohibido discriminar sobre la base de:

• Raza.
• Color.
• Religión.
• Origen.
• Sexo.
• Estatus familiar.
• Discapacidad física.

4. Desconocimiento del mercado local

Existen diferentes herramientas y sistemas que permiten determinar los siguientes aspectos en una urbanización o edificio:

• Precio real de renta en etapas específicas.
• Tiempo que pasan las unidades en el mercado antes de rentarse.
• Competencia directa.
• Demanda.
• Precio por pie cuadrado ó metro cuadrado.

No sólo es importante conocer esta información al momento de comprar la propiedad o al momento de ubicarla para la renta, más importante aún es poder monitorear constantemente el mercado para tomar decisiones al momento.

5. Carencia de estrategia

Como inversionista es esencial conocer el comportamiento del mercado local o tener un asesor inmobiliario que tenga este conocimiento.

• ¿La estrategia de precio sería diferente si va a competir con 1 propiedad en lugar de competir con 10 propiedades?
• Si en la zona predominan familias ¿cree usted sea más fácil rentar una propiedad de 1 habitación o una de 3 habitaciones?
• En caso de que el área sea principalmente de ejecutivos solteros ¿será más fácil rentar una propiedad de 1 habitación o una de 3 habitaciones?
• Si las propiedades tardan 45 días en el mercado antes de rentarse ¿qué estrategia se puede utilizar para acelerar este proceso?

6. Ausencia de mantenimiento preventivo

La mayoría de los dueños prestan atención a la propiedad cuando se presenta un problema, sin embargo, el mantenimiento preventivo suele resultar más económico que un reemplazo que se hubiera podido evitar. En dependencia del año de la propiedad, de los equipos y de las condiciones en que se encuentre, es recomendable cada 2 meses un mantenimiento preventivo de equipos electrodomésticos, sistema de aire acondicionado, plomería y posibles filtraciones. Adicionalmente le permite ver las condiciones en las cuales el inquilino mantiene la propiedad y le permite ver si existen personas o mascotas no autorizadas en el contrato de arrendamiento.

7. Falta de un contrato adecuado

El contrato de renta es su primera y mayor protección. Es muy común ver a inversionistas que le dedican muchísimo tiempo y esfuerzo a la compra de la propiedad para luego intentar economizar comprando una forma en internet que le sirva como contrato estándar. Es muy importante tener en cuenta que este convenio es la protección legal principal en donde deben estar muy claros los términos, reglas y regulaciones que soportan el acuerdo entre arrendador y arrendatario. Siempre es recomendable un abogado en esta materia que ayude a proteger sus intereses.

8. Ausencia de un buen equipo de trabajo

Parte esencial de este negocio es crear un equipo de expertos en diferentes áreas que lo ayuden a invertir y a manejar su inversión. Cada miembro debe contribuir y aportar soluciones en su campo de experiencia. El equipo básico está conformado por:

1. Corredor inmobiliario.
2. Administrador de propiedades.
3. Contador con experiencia en bienes raíces.
4. Abogado de desalojos.

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Jester Niño
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He aquí por qué los economistas y expertos de la industria dicen que el mercado de la vivienda no es una burbuja lista para estallar.

Hoy no se parece en nada a 2008

La crisis de la vivienda de 2008 todavía está fresca en la mente de muchos compradores y vendedores de viviendas. Pero el mercado actual es diferente. Odeta Kushi, Economista Principal Adjunta de First American, dice:

Este no es el mismo mercado de 2008… No es ningun secreto que el mercado de la vivienda jugo un papel central en la Gran Recesión pero este mercado es fundamentalmente diferente en muchos sentidos

 Natalie Campisi, Asesora del Personal de Forbes, explica cómo los criterios de concesión de prestamos de hoy son diferentes a los que se produjeron durante el período previo a la caída del mercado de la vivienda:

 Las diferencias entre el mercado actual y la crisis de la vivienda de 2008 es que los criterios de concesión de prestamos son más estrictos debido a las lecciones aprendidas y a las nuevas regulaciones promulgadas despues de la ultima crisis. Especialmente eso significa que los aprobados par una hipoteca hoy tienen menos probabilidades de incumplir que aquellos que fueron aprobados para préstamos en el período anterior a la crisis.

Otra razón por la que el mercado actual de la vivienda no se parece en nada a 2008 es porque el número de personas que buscan comprar una casa todavía supera la oferta de casas en venta. Como señala realtor.com:

… Los expertos no creen que el mercado esté en una burbuja o que va a haber un colapso, como fue en la Gran Recesión. La nación todavía sufre de una escasez de viviendas que a alcanzado proporciones de crisis en un momento en el que muchos millennials están llegando a la edad en que comienzan a considerar la propiedad de la vivienda. Es probable que eso mantenga los precios altos.

En conclusión,

Los expertos dicen que el mercado de la vivienda no es una burbuja, y no nos dirigimos a un colapso. Vamos a comunicarnos para que usted pueda obtener una imagen completa del mercado actual de la vivienda en nuestra área.

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  1. Establezca la pauta correcta de arrendamiento

• En este tipo de propiedades, su ingreso principal es la fórmula de alquiler, por lo tanto asegúrese de estimar y establecer un precio justo y atractivo para que pueda ocuparla de inmediato.
• Tenga en consideración los recientes comparables de mercado que le darán el valor real de renta de su propiedad.
• Concentre su mayor interés en las propiedades que se lograron rentar y no a las que siguen disponibles. Si no tiene acceso a esta información, es recomendable buscar la asesoría de un corredor experto.
• Si quiere alquilar $100 por encima del mercado, esto puede hacer que la unidad pase meses sin rentarse, lo cual a la larga genera pérdidas financieras mayores.

2. El mercado de renta no tiene una relación directa al mercado de compra

• Es muy común escuchar a los clientes decir que deben subir la renta porque los gastos de mantenimiento y administración en los condominios han aumentado, porque se han hecho reparaciones o simplemente porque el valor de las propiedades de compra/venta también se han incrementado. Por favor tenga en cuenta que los precios que pagan los inquilinos no tienen una relación directa con los gastos del dueño, estos precios corresponden a un mercado bien específico de renta en una ciudad, comunidad o edificio

3. Considere renovar contratos

Si bien es cierto que hay varios elementos a tener en cuenta a la hora de renovar el contrato, desde el punto de vista financiero, esta suele ser la mejor decisión, con la renovación estaría evitando costos tales como:

• Mejoras a la propiedad para ubicarla de nuevo en el mercado tales como pintura, limpieza , alfombras nuevas entre otras cosa
• Tiempo en conseguir clientes , precalificarlos , negociar contrato y fase de aprobación de la asociación que suele traducirse en semanas o meses sin generar ingresos
• La comisión para el agente de bienes raíces puede ser mayor en un primer contrato que en renovaciones . Al inicio del contrato suele ser una retribución equivalente a un mes de renta y en renovaciones pueden ser negociables .

4. Si el inquilino es bueno, trate de mantenerlo

• Uno de los elementos más delicados de la renta es la relación con las personas que viven en la propiedad. Si pagan a tiempo, mantienen bien la casa, no molestan constantemente por reparaciones menores y no se reciben quejas de los vecinos ni de la asociación, son excelentes candidatos para renovar y mantenerlos contentos.
• Es muy común como dueño insistir en aumentar la renta y estar dispuesto a salir de buenos inquilinos por no lograr un acuerdo en el incremento, sin embargo, antes de hacer esto, siempre piense que es una lotería saber cómo será su próximo arrendatario.

5. Evaluar al inquilino

Algunos aspectos a considerar:

1) Prueba de ingresos: Solicite un documento donde demuestre que podrán cubrir los pagos de la propiedad, tales como:

1. Últimos recibos de sueldos o ingresos (W2 o 1099).
2. Últimas declaraciones de impuestos.
3. Estado de cuentas bancarias.
   
   2) Reporte de crédito:
   1. Solicite un reporte de crédito para ver el historial de cómo ha pagado sus cuentas. En Estados Unidos puede utilizar esta referencia:
      • Menos de 579 (malo). 20% más bajo de la nación.
      • 580 a 669 (justo). Menos del promedio de la nación.
      • 670 a 739 (bueno). Promedio de la nación.
      • 740 a 799 (muy bueno). 40% de la nación.
      • 800 o más (excepcional). 20% más alto de la nación.
   2. Debemos destacar que si la persona es extranjera y no tiene número de seguro social no tendrá reporte de crédito
   3. Es importante determinar en el reporte si ha tenido algún tipo de desalojo
      4. Referencias de antiguos propietarios donde ha vivido la persona: Puede ser una carta, o pedir la información en la planilla de aplicación donde indique el teléfono de manera que podamos llamar y obtener referencias. Si bien son recomendaciones telefónicas, nos dan una importante información.

      5. Recuerde también que si la propiedad se encuentra en un condominio el cual necesita aprobación antes de que su inquilino se mude, la persona también pasará por ese filtro lo cual le dará a usted doble protección pero no por eso debemos dejar de solicitar todo lo anterior para nuestra seguridad y también para la de nuestra inversión.

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Uno de los primeros pasos en su trayectoria en la compra de una casa es obtener una preaprobación. Para entender por qué es un paso tan importante, debe comprender qué es la preaprobación y qué hace por usted. Business Insider explica:

 En una preaprobación, el prestamista le dice para qué tipo de préstamo puede ser elegible, por cuánto puede ser aprobado para pedir un prestamo y cuál podria ser su tasa.

Básicamente, la preaprobación le brinda información crítica sobre el proceso en la compra de una casa que le ayudará a comprender mejor sus opciones y lo que puede pedir prestado.

¿Cómo funciona? Como parte del proceso de la preaprobación, un prestamista analizará sus finanzas para determinar cuánto estaría dispuesto a prestarle. A partir de ahí, su prestamista le dará una carta de preaprobación para ayudarle a comprender cuánto dinero puede pedir prestado. Eso puede hacer que sea más fácil cuando se dispone a buscar casas porque sabrá sus números generales. Y con las tasas hipotecarias  más altas que afectan la asequibilidad para muchos compradores hoy en día, una comprensión sólida de sus números es aún más importante.

La preaprobación ayuda a demostrar que es un comprador serio

Otro beneficio adicional es que la preaprobación puede ayudar a un vendedor a sentirse más seguro en su oferta porque muestra que usted se toma en serio la compra de su casa. Un artículo reciente de Forbes señala

Desde la perspectiva del vendedor, una carta de preaprobación de un prestamista local de buena reputación a menudo puede marcar la diferencia entre aceptar o rechazar una oferta.

Esto demuestra que, aunque es posible que no enfrente las intensas guerras de ofertas que vio si intentó comprar durante la pandemia, la preaprobación sigue siendo una parte importante al hacer una oferta sólida. De hecho, Christy Bieber, Escritora de Finanzas Personales en The Motley Fool explica que puede ser la parte más importante de hacer una oferta:

La preaprobación maximiza las posibilidades de que pueda cerrar el trato, y los vendadores quieren ver eso.

El echo de que una preaprobación le de una mejor oportunidad que su oferta sea aceptada es, sin duda, la razon mas importante para completar este paso…

En conclusión

Obtener la preaprobación es el primer paso importante para comprar una casa. Le permite saber lo que puede pedir prestado y muestra a los vendedores que usted se toma en serio la compra de su casa. trabaje con un profesional local en bienes raíces y un prestamista de confianza para que tenga las herramientas que necesita para comprar una casa en el mercado actual.

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