Establezca la pauta correcta de arrendamiento

• • En este tipo de propiedades, su ingreso principal es la fórmula de alquiler, porlo tanto asegúrese de estimar y establecer un precio justo y atractivo para que pueda ocuparla de inmediato.
  • Tenga en consideración los recientes comparables de mercado que le darán el valor real de renta de su propiedad.
  • Concentre su mayor interés en las propiedades que se lograron rentar y no a las que siguen disponibles. Si no tiene acceso a esta información, es recomendable buscar la asesoría de un corredor experto.
  • Si quiere alquilar $100 por encima del mercado, esto puede hacer que la unidad pase meses sin rentarse, lo cual a la larga genera pérdidas financieras mayores.

El mercado de renta no tiene una relación directa al mercado de compra

• • Es muy común escuchar a los clientes decir que deben subir la renta porque los gastos de mantenimiento y administración en los condominios han aumentado, porque se han hecho reparaciones o simplemente porque el valor de las propiedades de compra/venta también se han incrementado. Por favor tenga en cuenta que los precios que pagan los inquilinos no tienen una relación directa con los gastos del dueño, estos precios corresponden a un mercado bien específico de renta en una ciudad, comunidad o edificio.

Considere renovar contratos

Si bien es cierto que hay varios elementos a tener en cuenta a la hora de renovar el contrato, desde el punto de vista financiero, esta suele ser la mejor decisión, con la renovación estaría evitando costos tales como:

• Mejoras a la propiedad para ubicarla de nuevo en el mercado tales como pintura, limpieza , alfombras nuevas entre otras cosa
• iempo en conseguir clientes , precalificarlos , negociar contrato y fase de aprobación de la asociación que suele traducirse en semanas o meses sin generar ingresos
• La comisión para el agente de bienes raíces puede ser mayor en un primer contrato que en renovaciones . Al inicio del contrato suele ser una retribución equivalente a un mes de renta y en renovaciones pueden ser negociables .

Si el inquilino es bueno, trate de mantenerlo

• Uno de los elementos más delicados de la renta es la relación con las personas que viven en la propiedad. Si pagan a tiempo, mantienen bien la casa, no molestan constantemente por reparaciones menores y no se reciben quejas de los vecinos ni de la asociación, son excelentes candidatos para renovar y mantenerlos contentos.
• Es muy común como dueño insistir en aumentar la renta y estar dispuesto a salir de buenos inquilinos por no lograr un acuerdo en el incremento, sin embargo, antes de hacer esto, siempre piense que es una lotería saber cómo será su próximo arrendatario.

Evaluar al inquilino

Algunos aspectos a considerar:

1) Prueba de ingresos: Solicite un documento donde demuestre que podrán cubrir los pagos de la propiedad, tales como:

1. Últimos recibos de sueldos o ingresos (W2 o 1099).
2. Últimas declaraciones de impuestos.
3. Estado de cuentas bancarias.

2) Reporte de crédito:

1. Solicite un reporte de crédito para ver el historial de cómo ha pagado sus cuentas. En Estados Unidos puede utilizar esta referencia:
   • Menos de 579 (malo). 20% más bajo de la nación.
   • 580 a 669 (justo). Menos del promedio de la nación.
   • 670 a 739 (bueno). Promedio de la nación.
   • 740 a 799 (muy bueno). 40% de la nación.
   • 800 o más (excepcional). 20% más alto de la nación.
2. Debemos destacar que si la persona es extranjera y no tiene número de seguro social no tendrá reporte de crédito
3. Es importante determinar en el reporte si ha tenido algún tipo de desalojo

3) Reporte Policial:

Proporciona tranquilidad saber que esta persona no tiene ningún antecedente policial. Es un trámite muy fácil y rápido de conseguir.

4) Referencias de antiguos propietarios donde ha vivido la persona:

Puede ser una carta, o pedir la información en la planilla de aplicación donde indique el teléfono de manera que podamos llamar y obtener referencias. Si bien son recomendaciones telefónicas, nos dan una importante información.

5) Recuerde también que si la propiedad se encuentra en un condominio el cual necesita aprobación antes de que su inquilino se mude, la persona también pasará por ese filtro lo cual le dará a usted doble protección pero no por eso debemos dejar de solicitar todo lo anterior para nuestra seguridad y también para la de nuestra inversión.

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Jester Niño
Asesor Inmobiliario Internacional
C5 | EXP Realty

¿Cómo puede afectar la venta de una propiedad ?

Explicar desde la perspectiva de una transacción inmobiliaria, no desde la contabilidad. Puede afectar fondos recibidos en el cierre, documentación y coordinación entre las partes. La aplicación concreta depende de la transacción y debe revisarse profesionalmente.

¿De qué manera funciona?

En el momento del cierre de una transacción por debajo de $1,000,000 al vendedor se le aplicará una retención del 10% sobre el precio de venta y del 15% si el precio de venta es por encima de $1,000,000. Por ejemplo, un inversionista extranjero vende una propiedad por US$350,000 el agente de cierre de la transacción (compañía o abogado que tramita el título) retendrá US$35,000 en una cuenta especial llamada depósito en custodia (Escrow Account), hasta que el inversionista extranjero presente su declaración de impuestos sobre ingresos en enero del año calendario siguiente al cierre de la venta.

¿Cuál es la diferencia entre impuesto y retención?

Retención es el mecanismo mediante el cual el fisco (IRS) obliga al individuo o compañía extranjera a presentar su declaración para determinar si existe ganancia o pérdida en la transacción.

Una vez se realice la declaración y el IRS determine el monto a establecer como impuesto, el diferencial entre la retención y el impuesto es reintegrado al vendedor.

¿Por qué conviene prepararse antes del cierre?

Esta es la sección más alineada contigo. Explicar que identificar el tema con anticipación permite coordinar al comprador, title/closing agent y los profesionales fiscales o legales correspondientes, evitando descubrir el asunto al final de la operación.

Nuestro papel como asesores inmobiliarios

Nuestro trabajo como asesores inmobiliarios no es determinar tus obligaciones fiscales ni sustituir la orientación de un abogado o profesional fiscal. Nuestra función es ayudarte a comprender cómo este tipo de consideraciones puede formar parte de una transacción inmobiliaria, anticipar los pasos que pueden afectar el proceso de venta y coordinar, cuando corresponda, con los profesionales adecuados.

De esta manera, podemos acompañarte durante la operación manteniendo cada aspecto del proceso en manos del profesional correspondiente.

NOTA LEGAL:

Las disposiciones de la FIRPTA son complicadas y requieren la pericia de un abogado de bienes raíces o contador público que pueda llenar las solicitudes adecuadas y evaluar las potenciales implicaciones. En ningún momento debe tomarse ésta información como asesoría.

¿Estás considerando vender una propiedad en Miami o el sur de Florida?

Cada operación tiene circunstancias diferentes. Podemos ayudarte a evaluar la propiedad, tus objetivos y el proceso de venta, coordinando con los profesionales correspondientes cuando existan aspectos fiscales o legales que deban ser evaluados.

AGENDA UNA CONSULTA 

Jester Niño
Asesor Inmobiliario
Miami & Sur de Florida
eXp Realty

Costos de cierres más frecuentes para el vendedor

1. Balance de Hipotecas: El balance del préstamo existente , saldo de la segunda hipoteca y líneas de crédito sobre la vivienda.
2. Cuota a Pagar del Préstamo: Tasa administrativa cobrada por el prestamista para pagar el préstamo.
3. Liberación de Deudas: Dinero que se adeuda a los contratistas y/o por sentencias judiciales o impuestos a la propiedad . Estas cantidades deben ser pagadas antes del cierre
4. Penalidad por Pago Adelantado: Algunos préstamos tienen penalidad por el saldo temprano de la deuda.
5. Tasas de Registro: Tasas a pagar para documentar que las deudas han sido pagadas en su totalidad.
6. Comisiones: Los honorarios pagados a los corredores inmobiliarios involucrados en la transacción. Generalmente el 6% del precio de venta y pagado en su totalidad por el vendedor.
7. Honorarios del Notario: Los honorarios cobrados por el notario para verificar la identidad de los que firman el documento.
8. Costos por Fideicomisos: Remuneración de intermediario entre el comprador y el vendedor que maneja el dinero. Los agentes de custodia reciben el dinero de la entidad crediticia , pagan todos los costos , recaudan depósitos y distribuyen el producto al prestamista vendedor.
9. Costos por búsqueda de título: La prueba de que el vendedor tiene el derecho legal de vender la casa. Las compañías de título buscan en los registros públicos y producen un compromiso de seguro que indica que el vendedor es propietario de la casa e indica los detalles de cualquier gravamen u otros derechos que afectan el título a la casa.
10. Concesiones del Vendedor: Importe que el vendedor se compromete a conceder con el fin de ayudar al comprador a pagar sus costos de cierre.
11. Reparaciones: Trabajos que el vendedor debe completar , en caso de que hayan sido asignados antes de la venta , ya sea como resultado de la negociación del comprador o como condición del prestamista.
12. Garantía Sobre La Casa: Plan de protección para el primer año del comprador en la vivienda.
13. Garantía sobre Termitas: Documentación utilizada en algunas partes del país que indica que la casa está libre de termitas.

¿CÓMO ESTIMAR LOS COSTOS DE CIERRE?

Para efectos prácticos los gastos de cierre para el vendedor pueden estimarse de la siguiente forma:

• 1.5% sobre el precio de venta MÁS.
• Impuestos sobre la propiedad (Property Taxes) acumulados hasta la fecha del cierre MÁS.
• Hipotecas y/o líneas de crédito que existan sobre la propiedad MÁS
• Comisiones generalmente hasta el 6% sobre el precio de venta.
• Su Agente Inmobiliario esta mas familiarizado con los costos de cierre de un vendedor en su ciudad y podra entregarle un documento detallado con los calculos aproximados teniendo en cuenta el precio de venta y la fecha estimada de cierre.

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Jester Niño
Asesor Inmobiliario Internacional
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