Comprar propiedad

Ventajas:

• Genera patrimonio: El inmueble puede aumentar su valor con el tiempo.
• Estabilidad: No estás sujeto a cambios en renta ni a desplazamientos inesperados.
• Libertad de personalización: Puedes remodelar o adaptar según tu gusto.
• Ingreso pasivo: Puedes rentar la propiedad si no la ocupas, generando retorno.

Desventajas:

• Mayor compromiso financiero: Se requiere inicial fuerte (20–30%) + gastos de cierre.
• Mantenimiento total: Eres responsable por reparaciones y mejoras.
• Menor flexibilidad: Vender o mudarte con rapidez puede ser difícil.
• Riesgo de mercado: El valor puede bajar, según la zona o la economía.

Alquilar propiedad

Ventajas:

• Flexibilidad total: Ideal si planeas mudarte, probar zonas o no quieres comprometer capital.
• Menores gastos iniciales: Solo depósito y primer mes normalmente.
• Cero preocupaciones estructurales: El dueño se encarga de mantenimiento mayor.
• Acceso a zonas premium: Puedes vivir en áreas de alto costo sin comprar.

Desventajas:

• No generas patrimonio: El dinero va al bolsillo del propietario.
• Cambios inesperados: El dueño puede vender, subir el precio o no renovar contrato.
• Restricciones: No siempre puedes decorar, tener mascotas o hacer reformas.

Comparación rápida

Comprar una propiedad en Miami suele ser una inversión sólida a largo plazo, ideal para quienes buscan estabilidad, aumentar su patrimonio o generar ingresos pasivos mediante alquileres. Aunque requiere un desembolso inicial importante (como la entrada y los costos de cierre), te da control total sobre el inmueble, posibilidad de personalizarlo y libertad para decidir cómo usarlo. Sin embargo, también implica mayor responsabilidad, ya que tú mismo debes asumir los gastos de mantenimiento, impuestos y administración.
Por otro lado, alquilar es una opción flexible y accesible, perfecta si planeas mudarte pronto, estás explorando zonas o no quieres comprometer tanto capital. Los costos iniciales son mucho menores, ya que sólo debes cubrir el depósito y el primer mes de renta, y no te haces responsable de reparaciones mayores. Eso sí, al alquilar no estás construyendo patrimonio, y dependes de las decisiones del dueño: puede cambiar el precio, vender la propiedad o no renovar tu contrato. Además, hay restricciones comunes sobre decoración, mascotas o reformas.
En resumen, comprar es mejor si buscas seguridad, inversión o independencia a largo plazo, mientras que alquilar se adapta más a un estilo de vida dinámico, temporal o exploratorio.

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Jester Niño
Asesor Inmobiliario Internacional
C5 | EXP Realty

Miami, una ciudad caracterizada por su dinamismo y atractivo turístico, se encuentra en un proceso de transformación inmobiliaria, marcado por un considerable aumento en el desarrollo de unidades de condominios destinadas a alquileres a corto plazo. Este fenómeno, destacado por ISG World, una firma de bienes raíces y consultoría de mercado, en su revisión del tercer trimestre de 2023, indica que más de 12,000 unidades están en desarrollo en el centro de Miami, con una preponderancia (aproximadamente el 64%) de pequeñas unidades amuebladas diseñadas para su alquiler a través de plataformas como Airbnb.

Este incremento en los desarrollos representa una tendencia que ha cobrado popularidad entre los compradores, especialmente aquellos provenientes de América Latina y otras partes de Estados Unidos, según señala ISG World. En el panorama actual, se contabilizan 17,908 unidades en fase de preconstrucción repartidas en 92 edificios de condominios, de los cuales 8,467 unidades en 26 edificios están destinadas específicamente para alquileres a corto plazo.

Edgardo Defortuna, director ejecutivo de Fortune International Group, con sede en Miami, señaló a Skift, una empresa de medios y análisis enfocada en la industria de viajes y hospitalidad, que el tiempo de respuesta para estos proyectos se estima entre 3 y 4 años. Desde su perspectiva, este mercado de alquiler a corto plazo se distingue por una demanda explosiva tanto en términos de inventario como de interés por parte de los inversores.

La financiación de proyectos dedicados a alquileres a corto plazo también ha encontrado un terreno fértil. Robert Thorne, director ejecutivo de Urban Network Capital Group, destacó en declaraciones a Skift el interés de los bancos por apoyar financieramente este tipo de desarrollos, evidencia del reconocimiento de la demanda en el mercado. Un ejemplo concreto es el proyecto Visions at Brickell Station de Thorne, que para 2025 ofrecerá 111 unidades tipo estudio y de un dormitorio con más del 50% ya pre-vendidas.

El atractivo de Miami como destino turístico y residencial no se ha visto mermado con el paso del tiempo. De hecho, el volumen de compradores internacionales, que representan el 47% de las compras de viviendas en el sur de Florida, con un 62% procedente de América Latina y el Caribe, según Miami Realtors, una asociación de profesionales inmobiliarios en el área, refuerza la noción de una ciudad cosmopolita y abierta a la inversión extranjera.

Durante la pandemia, Miami experimentó un aumento significativo en el número de visitantes, lo que, según un estudio de Oxford Economics, ha contribuido a un mayor gasto en alquileres vacacionales. A su vez, un informe del South Florida Business Journal en mayo de 2023 destacó a Miami por tener la mayor cantidad de listados de alquileres a corto plazo de Airbnb por cada 100,000 personas en el país.

Aunque el exceso de oferta ha provocado una caída del 3% en los ingresos por habitación disponible, los datos de AirDNA, una empresa especializada en proporcionar análisis de datos y herramientas de inteligencia de mercado para el sector de hospedajes temporales, muestran que los anuncios de alquileres a corto plazo promediaron 23,500 por mes en 2023, un aumento del 14% con respecto al año anterior. Este fenómeno refleja la creciente preferencia por este tipo de alojamiento frente a las opciones hoteleras tradicionales, en un mercado dinámico y en constante evolución.

Florida, el llamado Estado del Sol, cada vez más se está consolidando como el principal atractivo para los inversionistas extranjeros que buscan comprar inmuebles en Estados Unidos. Su agradable clima, su fuerte economía, su fiscalidad favorable y su mercado inmobiliario son algunos de los factores que explican por qué el estado se está convirtiendo en el preferido por compradores de todo el mundo.

De acuerdo con la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami, la participación de extranjeros en el mercado inmobiliario del sur de Florida está sobre pasando el 18%, muy por encima del promedio nacional (2%).

El estado de Florida están tan atractivo es su mercado seguro y estable. En la actualidad, el mundo está muy inestable. Hay mucha inestabilidad en diferentes partes, como puede ser Latinoamérica, ya sea por los gobiernos o por las situaciones políticas que se están viendo en muchos países. Esto hace que la gente tenga miedo de perder su futuro o tener un futuro menos seguro.

En el caso de Estados Unidos, la ventaja que tiene es la relación con el dólar. El hecho de pasar de una moneda local a un dólar ya representa una ganancia significativa, pero hay que saberlo hacer siempre y confiar y preguntar en los especialistas. Todo negocio es bueno a la hora de la verdad, pero hay que asesorarse bien correctamente.

Por ejemplo, sabemos que Jeff Bezos se mudó a vivir a Florida. Florida tiene varias regiones, como el área del centro y la del sur, y estas dos regiones principalmente están creciendo en compañías de alta inversión, de manejo de capitales, del sector financiero y, por consiguiente, el bancario”.

Qué condiciones debe cumplir un latino americano para adquirir un inmueble en Florida

Sobre las condiciones que debe cumplir un extranjero para adquirir una vivienda en el sur de la Florida, lo único que se necesita es demostrar que tienen unos ingresos estables. Para que te presten dinero, solo tienes que mostrar que tienes ingresos estables, no necesitas más. También hay que no tener antecedentes penales, eso es todo lo que se necesita. Si tienes el dinero, puedes comprar de contado y, por consiguiente, el flujo de caja va a ser mucho mejor que tener el dinero en un banco.

También se va a revisar que el dinero tenga una buena trazabilidad. Incluso en la declaración de renta de Estados Unidos, y esto es importante, no aparecen los activos que no generen ingresos. No se muestra tus deudas. Actualmente, no existe el impuesto al patrimonio, lo cual es otra característica de Estados Unidos. En el caso puntual de Florida, se paga impuesto si es por la utilidad que llegues a tener y esos impuestos se pueden minimizar si tienes una entidad jurídica.

Los miedos o mitos que se deben caer sobre invertir en inmuebles en Estados Unidos

Los latino americanos deberían perder el miedo a pedir dinero prestado. Es uno de los paradigmas y miedos que tenemos los latinoamericanos. Muchos no quieren adquirir deudas, pero si se adquiere una deuda y la propiedad se paga con el ingreso, hay que perderle el miedo a las fluctuaciones del mercado.

No es difícil conseguir dinero prestado en Estados Unidos. En realidad, no es muy difícil, incluso, le prestan más fácil a un extranjero que a un nacional, debido a que no revisarán el historial crediticio, conocido como el credit score. Los antecedentes comerciales en países latino americanos no se tienen en cuenta en Estados Unidos. Esto se debe a que son dos mercados diferentes. Por lo tanto, si alguien tiene problemas económicos en su país de origen, puede empezar de cero en Estados Unidos.

Existen empresas especializadas en administrar la casa o la propiedad al dueño y le rinden cuentas, bien sea a través de una aplicación online.

¿Es necesario tener visa para invertir en Estados Unidos?

No. Sin embargo, en el caso en el que sea necesario adquirir un crédito, las entidades financieras sí solicitarán algunos datos. No estamos hablando de antecedentes, sino de la capacidad de pago, que es importante, así como la ubicación del inmueble en caso de inversión. En ese caso, sí te van a pedir visa, pero es el banco el que la solicita para que puedas entrar al país. También hay mucha gente que ha comprado desde su país de origen a través de reuniones virtuales.

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Jester Niño
Asesor Inmobiliario Internacional
C5 | EXP Realty

Para nadie es un secreto que en los últimos años el mercado inmobiliario en el sur de la Florida se ha disparado y es que para muchos invertir en Miami resulta, a mediano y largo plazo, en un excelente negocio.

Durante el 2023, la Florida se sitúa como el principal destino de los compradores extranjeros en Estados Unidos, representando un 23% de las transacciones de estos compradores. En cuanto a la inversión latina, Miami sigue siendo el mercado preferido por los colombianos, según un informe de la asociación de agentes inmobiliarios de Miami.

Peggy Olin, directora ejecutiva de Oneworld Properties se refirió al fenómeno inmobiliario en el sur de Florida. “Tenemos más de 1,000 personas que se mudan al estado de la Florida todos los días, eso significa que el sur de la Florida lleva más o menos el 75 por ciento de esas personas que se siguen mudando aquí al sur de la Florida, eso sin contar los extranjeros que también adquieren propiedades aquí”.

“En estos momentos tenemos mucha gente de México, Colombia, Chile, Perú, esos son los estados más fuertes ahorita de Suramérica que se están moviendo”, dice Olin.

El área metropolitana de Miami, Fort Lauderdale y West Palm Beach es el mercado de compradores extranjeros más grande y atrajo al 47% de ellos entre 2022 y 2023. Pero Miami-Dade no se queda atrás, compradores extranjeros invirtieron el año pasado $5.1 mil millones de dólares en viviendas a través de 6,200 transacciones.

Alejandra Castillo, vicepresidente de ventas de PMG Residential, señala que el Downtown Miami, tiene una inversión de más de 10 billones de dólares en los próximos 5 años, tanto inversión privada como inversión pública.

En cuanto a las facilidades para la inversión extranjera, Olin explica que los “extranjeros siempre tienen habilidad de hacer financiamiento, pero en estos momentos de la manera de las tasas de interés que están un poco altas los extranjeros están viendo la posibilidad de sacar efectivo y comprar aquí en efectivo. La verdad, no están haciendo hipotecas”.

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Jester Niño
Asesor Inmobiliario Internacional
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¿Qué ha cambiado en los condominios de Florida?

Florida ha establecido requisitos dirigidos a evaluar la condición estructural de determinados edificios de condominios y la planificación de reservas destinadas a componentes importantes de la propiedad.

Dos conceptos que aparecen con frecuencia son las Milestone Inspections y los Structural Integrity Reserve Studies (SIRS).

Aunque están relacionados con la condición y mantenimiento de los edificios, no son lo mismo y cumplen funciones diferentes.

¿Qué es una Milestone Inspection?

Una Milestone Inspection es una inspección estructural requerida para determinados edificios de condominios y cooperativas según factores como su altura y antigüedad.

Su propósito es evaluar la condición general de los componentes estructurales del edificio e identificar si existen señales de deterioro estructural que requieran una evaluación adicional.

Dependiendo de las características y ubicación del edificio, los requisitos y plazos aplicables pueden variar.

Para un comprador, conocer si el edificio está sujeto a este tipo de inspección y revisar la documentación disponible puede formar parte importante de la evaluación de una propiedad.

¿Qué es un Structural Integrity Reserve Study (SIRS)?

El Structural Integrity Reserve Study, conocido como SIRS, es un estudio relacionado con determinados componentes de la propiedad común y las reservas necesarias para atender reparaciones o reemplazos durante su vida útil.

Entre otros aspectos, el estudio puede considerar la vida útil estimada de determinados componentes, los costos proyectados de reparación o reemplazo y la planificación de reservas correspondiente.

Esto puede ser relevante para propietarios y compradores porque las necesidades de mantenimiento de un edificio y la situación de sus reservas pueden influir en las obligaciones financieras futuras de la asociación y de sus propietarios.

¿Por qué es importante al comprar un condominio?

Antes de comprar una unidad, no basta con evaluar únicamente el apartamento.

También conviene entender la situación general del edificio y de la asociación.

Dependiendo de la propiedad, algunos de los documentos y temas que pueden ser importantes revisar incluyen:

• La antigüedad y condición general del edificio.
• La existencia de una Milestone Inspection, cuando corresponda.
• El SIRS más reciente, cuando sea aplicable.
• El presupuesto y las reservas de la asociación.
• Evaluaciones especiales o special assessments existentes o conocidos.
• Proyectos importantes de reparación o mantenimiento.
• Documentación disponible de la asociación relacionada con estos temas.

La información que resulte relevante dependerá del edificio y de las circunstancias particulares de cada transacción.

Una evaluación que va más allá de la unidad

Un condominio puede tener una excelente ubicación, buenas amenidades y una unidad atractiva, pero la condición del edificio y la situación financiera de su asociación también forman parte de la evaluación inmobiliaria.

Por eso, revisar estos aspectos con anticipación puede ayudar a comprender mejor la propiedad antes de tomar una decisión.

Nuestro trabajo como asesores inmobiliarios es ayudarte a evaluar la oportunidad desde la perspectiva de la transacción, identificar información relevante durante el proceso y coordinar, cuando corresponda, con abogados, inspectores, contadores u otros profesionales especializados.

Este contenido tiene fines informativos y educativos y no constituye asesoría legal, fiscal, financiera o de ingeniería. Los requisitos aplicables pueden variar según el edificio, la asociación y las circunstancias particulares de cada transacción. Consulta con los profesionales correspondientes para evaluar tu situación específica.

¿Qué significa comprar a nombre personal?

¿Qué significa comprar mediante una LLC?

Comprar mediante una LLC significa que la propiedad es adquirida a nombre de una Limited Liability Company (LLC) en lugar de quedar directamente a nombre del comprador.

Esta estructura puede ser utilizada por inversionistas para mantener determinados activos y obligaciones dentro de una entidad legal separada. Sin embargo, sus implicaciones pueden variar según cómo esté constituida y operada la LLC, el tipo de propiedad, el financiamiento y las circunstancias particulares del comprador.

Por eso, antes de utilizar una LLC para adquirir una propiedad, es recomendable evaluar sus implicaciones legales, fiscales y financieras con los profesionales correspondientes.

¿Qué factores debes considerar antes de comprar a nombre personal o mediante una LLC?

Financiamiento — las condiciones pueden variar según cómo se realice la compra y el programa utilizado.

Responsabilidad — la estructura jurídica puede tener implicaciones sobre determinadas obligaciones relacionadas con la propiedad.

Impuestos — el tratamiento dependerá de la estructura y circunstancias particulares.

Planificación patrimonial/sucesoral — la forma de titular la propiedad también puede tener consecuencias futuras que deben revisarse profesionalmente.

Una decisión que debe evaluarse antes de comprar

Nuestro trabajo como asesores inmobiliarios no es determinar qué estructura legal o fiscal debes utilizar. Nuestro papel es ayudarte a evaluar la propiedad y el proceso de compra, identificar desde el inicio las consideraciones que pueden afectar la operación y coordinar, cuando corresponda, con abogados, profesionales fiscales, asesores hipotecarios y otros especialistas.

Así, la estructura de compra puede evaluarse antes de avanzar con la transacción y no convertirse en una decisión de último momento.

Eso está mucho más alineado con el posicionamiento que queremos.

¿Estás considerando comprar una propiedad en Miami o el sur de Florida?

Nuestro equipo puede ayudarte a evaluar las opciones inmobiliarias de acuerdo con tus objetivos y acompañarte durante el proceso de compra, coordinando con los profesionales correspondientes cuando existan aspectos legales, fiscales o financieros que deban evaluarse.

AGENDA UNA CONSULTA

Jester Niño
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